Woningwet in de praktijk - Regionalisering

1. Wat staat in de wet?
■ ƒVanaf 1 januari 2016 kunnen twee of meer aangrenzende gemeenten gezamenlijk een verzoek bij de minister indienen om een woningmarktregio te vormen. Dit voorstel hoeft niet op 1 januari 2016 al te worden ingediend en mag bijvoorbeeld ook in juni worden aangeleverd.
ƒ■ Gemeenten zijn niet verplicht om een verzoek in te dienen. Als gemeenten een jaar na intreding van de Woningwet geen aanvraag hebben ingediend (dus per 1 juli 2016), zal de minister zelf regio’s vormen of gemeenten toevoegen aan reeds gevormde regio’s.
ƒ■ Als een woningmarktregio is goedgekeurd door de minister, dan mogen woningcorporaties in die regio niet meer uitbreiden buiten dit kerngebied. (Investeren in) bestaand bezit buiten het kerngebied is wel toegestaan. Ook moeten woningcorporaties in relatie tot hun bestaand bezit nog steeds een bod uitbrengen op het volkshuisvestelijk beleid van gemeenten buiten het kerngebied.
ƒ■ Het verbod op nieuwbouw en aankoop van bestaande woningen buiten de eigen woningmarktregio geldt niet voor studenten-, zorg- en ouderenhuisvesters.
>Vindplaats: Woningwet, Artikel 41a, b, c en d; Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015(BTIV),  Artikel 35-37

2. Wat zijn de regels voor regionalisering?
Vorming van woningmarktregio's
ƒ■ De woningmarktregio bestaat uit minimaal twee aan elkaar grenzende gemeenten met gezamenlijk ten minste 100.000 huishoudens. Er is geen bovengrens aan het aantal huishoudens van een woningmarktregio gesteld. Een gemeente kan deel uitmaken van slechts één woningmarktregio.
ƒ■ De gemeenten maken aannemelijk dat zij, vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt, als een geheel te beschouwen gebied zijn. Dit kunnen ze bijvoorbeeld aantonen op basis van regionale verhuispatronen of een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem voor sociale huurwoningen. Het is niet verplicht dat deze gemeenten een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem hebben.
ƒ■ Van de gemeenten wordt verwacht dat zij een gezamenlijke woonvisie hebben. Het is niet verplicht dat deze gemeenten een gezamenlijke woonvisie hebben.
ƒ■ De gemeenten moeten zich rekenschap geven van de gevolgen voor de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeenten die buiten de woningmarktregio vallen (waarin de betrokken woningcorporaties niet langer nieuwe woningen mogen bijbouwen of kopen).
ƒ■ Voor het indienen van het verzoek moet de beoogde woningmarktregio alle corporaties die bezit hebben in deze woningmarktregio vragen om een zienswijze. Ook worden alle gemeenten waar deze corporaties bezit hebben buiten de woningmarktregio in de gelegenheid gesteld een zienswijze te geven.
ƒ■ De minister kan een verzoek in zijn geheel goed- of afkeuren. Hij kan ook alleen bepaalde delen van een verzoek goedkeuren. Daarnaast bepaalt de minister welke woningmarktregio het kerngebied van een corporatie wordt. In dit besluit worden de zienswijzen van de corporatie en gemeenten meegewogen. Voor dit besluit worden het aandeel woningen in een regio en de investeringsopgave meegewogen.
ƒ■ Nadat de minister een verzoek heeft goedgekeurd volgen voor de woningmarktregio geen verdere verplichtingen zoals een gemeenschappelijke woonvisie, (bestuurlijke) samenwerking of gemeentelijke herindeling.

Een aanvraag bevat in elk geval:
■ ƒEen overzicht van de toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de gemeenten die het verzoek in dienen. Hierbij wordt aangegeven welke corporaties de woningmarktregio als kerngebied zouden moeten hebben en welke niet;
■ Het aantal huishoudens in die gemeenten;
ƒ■ Eventuele zienswijzen over het verzoek van woningcorporaties en andere gemeenten waar de woningcorporaties bezit hebben.
> Vindplaats: Woningwet, artikel 41b;BTIV, artikel 33;Kamerstuk 33 966, nr. 155, Lijst van vragen enantwoorden, 10 maart 2015, pp. 72-73.

Woningcorperaties in een woningmarktregio
ƒ■ Als een verzoek om een woningmarktregio te vormen door de minister is goedgekeurd, mogen de woningcorporaties die op dat moment werkzaam zijn in één of meer van de deelnemende gemeenten, in de volledige aangewezen woningmarktregio werkzaam zijn.
ƒ■ In de gemeenten binnen de woningmarktregio waar corporaties deel van uitmaken, maar waar ze geen bezit hebben, hoeven ze geen bod uit te brengen voor de prestatieafspraken.
ƒ■ Er geldt een verbod op uitbreidingswerkzaamheden buiten het kerngebied. Deze regiobeperking houdt in dat woningcorporaties in gemeenten buiten hun eigen woningmarktregio geen vastgoed mogen bouwen of kopen. Vervangende nieuwbouw ter plaatse is wel toegestaan buiten het kerngebied. Het transformeren van het woningbezit door de verkoop van woningen en elders in de gemeente woningen aan te kopen, zonder uitbreiding, is niet toegestaan buiten het kerngebied.
ƒ■ Het kan na de regiovorming voorkomen dat een corporatie bezit in meerdere woningmarktregio’s heeft. Dit bezit hoeft de corporatie niet af te stoten. Investeringen in onderhoud, woningverbetering, verkoop, investeringen in leefbaarheid en vervangende nieuwbouw na sloop blijft toegestaan buiten het kerngebied. Er verandert ook niets rondom het proces van prestatieafspraken.
> Vindplaats: Woningwet, artikel 41c; BTIV, artikel 35 - 37.

Uitzonderingen
In een aantal gevallen geldt de regiobeperking voor nieuwbouw en aankoop van woningen niet.

A.  De woningcorporatie is een categorale instelling. Zij houdt zich hoofdzakelijk bezig met het huisvesten van de  volgende doelgroepen:
ƒ■ Studenten (personen die zijn ingeschreven bij een universiteit of hogeschool);
ƒ■ Ouderen, gehandicapten en andere personen die zorg of begeleiding nodig hebben;
ƒ■ Huishoudens waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is vanwege gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten.
De uitzondering geldt alleen als de nieuwbouw of aankoop van bestaande woningen buiten het kerngebied gericht is op de huisvesting van deze doelgroepen.
>Vindplaats: Woningwet, Artikel 41c, tweede lid; BTIV artikel 36; Kamerstuk 33 966, nr. 3, MvT , MvT; Kamerstuk 33 966, nr. 155, Lijst van vragen en antwoorden, 10 maart 2015, p. 74.

B. De woningcorporatie heeft een ontheffing gekregen van de minister.
ƒ■ De minister kan op verzoek van een woningcorporatie een specifiek gebied aanwijzen dat weliswaar buiten het kerngebied valt, maar waar de corporatie toch mag investeren in nieuwbouw en koop. Een ontheffing kan pas door een corporatie worden aangevraagd nadat woningmarktregio’s zijn gevormd en een uitbreidingsverbod van kracht is.
ƒ■ De ontheffingsmogelijkheid kan gelden voor situaties waarin, na het vormen van woningmarktregio’s, in een bepaald gebied onvoldoende mogelijkheden zijn voor de corporatie(s) die daar hun kernregio hebben om aan de volkshuisvestelijke behoefte te kunnen voldoen. Voor een ontheffing moet dus aannemelijk worden gemaakt dat dit het geval is en dat de alternatieven voor ontheffing geen uitkomst bieden.
ƒ■ Ook kan het wenselijk zijn dat een corporatie in meerdere regio’s werkzaam is, omdat anders in een bepaalde regio een monopoliepositie zou ontstaan.
ƒ■ De ontheffing kan gelden voor een specifieke gemeente of  alle gemeenten in de woningmarktregio. Ook kan een ontheffing een permanent of een tijdelijk karakter hebben.
ƒ■ Voor een verzoek tot ontheffingen wordt de gemeente(n) waarvoor de ontheffing moet gelden en de gemeenten in het kerngebied van de corporatie in de gelegenheid gesteld een zienswijze te geven.

Het verzoek tot ontheffing moet in elk geval het volgende bevatten:
ƒ■ De gemeenten waarvoor ontheffing wordt aangevraagd;
ƒ■ Een uitleg van de (nadelige) gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid in de betreffende gemeenten wanneer de ontheffing niet wordt toegekend;
ƒ■ Een onderbouwing waarom andere corporaties die bezit hebben in deze gemeente niet in staat zijn aan deze volkshuisvestelijke behoefte te voldoen.
ƒ■ De hoeveelheid werkzaamheden van de woningcorporatie in het betreffende gebied in relatie tot het totaal van de werkzaamheden van de corporatie;
ƒ■ De zienswijzen van de gemeenten in het kerngebied, de gemeenten waarvoor de ontheffing wordt aangevraagd en de woningcorporatie. Deze zienswijzen spelen bij de beoordeling een belangrijke rol.
>Vindplaats: Woningwet, Artikel 41d; BTIV, Artikel 37, folder regionalisering BZK

C. De woningcorporatie neemt deel aan een samenwerkingsvennootschap buiten het aangewezen werkgebied.
ƒ■ Soms is een samenwerkingsvennootschap met een andere woningcorporatie nodig om te kunnen investeren in de volkshuisvestelijke opgave (‘matchen’). Als er in hetzelfde werkgebied geen woningcorporatie werkzaam is die over de benodigde financiële middelen beschikt, mag een woningcorporatie buiten het werkgebied worden gezocht.
ƒ■ De minister moet hiervoor vooraf toestemming verlenen.
> Vindplaats: Kamerstuk 33 966, nr. 155, Lijst van vragen en antwoorden, 10 maart 2015 (p. 73)

3. Hoe is de naleving geregeld?
ƒ■ Gemeenten zijn niet verplicht om een verzoek in te dienen om woningmarktregio’s te vormen. Als gemeenten een jaar na intreding van de Woningwet geen aanvraag hebben ingediend (dus per 1 juli 2016), zal de minister zelf regio’s vormen of gemeenten toevoegen aan reeds gevormde regio’s.
ƒ■Gemeenten die samen een woningmarktregio vormen zijn niet verplicht een gemeenschappelijke woonvisie te hebben. Het wordt wel verstandig geacht.
> Bron: BZK

4. Achtergrondinformatie
ƒ■ Een woningmarktregio heeft mogelijk grote gevolgen voor de werkzaamheden van woningcorporaties die actief zijn in meerdere regio’s. Het is daarom raadzaam dat vóór de totstandkoming van regio’s corporaties met gemeenten bespreken hoe zij tegen regionalisering – en een eventuele ontheffing – aankijken en wat de gevolgen voor de volkshuisvestelijke opgave is. Bij een grotere regio zijn nadelige volkshuisvestelijke gevolgen van regiovorming veelal kleiner, zowel voor gemeenten als corporaties. Een corporatie zonder ontheffing mag buiten het kerngebied geen uitbreidingsinvesteringen doen, wat ook gevolgen heeft voor een transformatieopgave door aan- en verkoop. Bij de vorming van woningmarktregio’s en ontheffingen wordt om zienswijzen van de betrokken gemeenten gevraagd. De gemeenten moeten zich rekenschap geven van de gevolgen voor de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeenten die buiten de woningmarktregio vallen.
ƒ■ Het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) is met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) in gesprek over het vormen van werkgebieden. BZK publiceert in het najaar van 2015 de definitieve procedure voor verzoeken tot regiovorming, zienswijzen en ontheffingen beschikbaar .
ƒ■ Het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) heeft een Regio Tool beschikbaar gesteld die inzicht geeft in onder meer verhuispatronen tussen gemeenten en het bezit van corporaties.

5. Meer informatie
Aedes heeft vragen en antwoorden over de regionalisering op een rijtje gezet. Deze staan in het dossier Woningwet in de praktijk op Aedes.nl.